Содержание
Рынок вторичного жилья входит в 2026 год без особых иллюзий: период резких колебаний остался позади, а сам сделки стали заметно более рациональными. Финансы Mail разбирались, какие факторы могут раскачать его в ближайшее время, и какой сценарий на 2026 год закладывают участники.
Обозреватель
Ключевая характеристика 2026 года — отсутствие эйфории. Вторичный рынок, скорее всего, войдет в фазу плавного роста без резких всплесков. И это будет не рост «по инерции», а следствие структурных изменений. Уже в 2025 году стало ясно, что, несмотря на высокую рыночную ставку по ипотеке, собственники не готовы снижать цену в массовом порядке. При отсутствии встречной покупки они предпочитают ждать, сохраняя цену на объект, а иногда и вовсе снимая его с продажи.
Такое поведение напрямую влияет на объем предложения: когда владельцы ликвидных объектов не торопятся с продажей, рынок сталкивается с их естественным дефицитом. В результате даже при умеренном спросе цены не снижаются, а постепенно растут. В 2026 году этот механизм сохранится и станет одним из главных факторов формирования цен на рынке.
В 2026 году цены на вторичное жилье, скорее всего, будут медленно расти. Речь не идет о резком подорожании, как это было в годы ажиотажа. Скорее это будет плавное движение вверх, где многое зависит от города, района и конкретного дома. В крупных городах рост будет заметнее, потому что готовые квартиры там по-прежнему востребованы. Людям важно заехать сразу, без ожидания стройки и связанных с ней рисков.София Любимоваэксперт по недвижимости, основатель и директор АН «Любимое»
Основная причина спроса
Очевидно, что для вторичного рынка ипотечная ставка остается определяющим параметром. Однако важно понимать, что влияние ставок носит не линейный, а волновой характер. При смягчении денежно-кредитной политики рынок не «оживает сразу», а реагирует поэтапно. Сначала активизируются покупатели с высоким первоначальным взносом или уже одобренным кредитом. Затем в сделки возвращаются те, кто откладывал покупку в ожидании более комфортных кредитных условий.
Даже небольшое снижение ставки ЦБ обычно запускает сильный психологический эффект. Увеличивается количество просмотров, растет число авансов и доля альтернативных сделок. На этом этапе продавцы ликвидных объектов начинают меньше торговаться с потенциальным покупателем. В результате ожидание снижения цен при удешевлении ипотеки приводит к противоположному результату: спрос оживает быстрее, чем появляется новое качественное предложение.
Новый ценовой фактор
Вторичный рынок в последние годы стал существенно более чувствительным к юридическим рискам. Информационный фон вокруг оспариваний сделок и публичных кейсов с пожилыми продавцами сделал покупателей заметно осторожнее. Проверки объектов стали тщательнее и разнообразнее по форме, сроки закрытия сделок — длиннее, а предпочтения покупателей сместились в сторону квартир с простой и понятной историей предыдущего владения.
По данным «Циан. Аналитики», средняя цена квадратного метра на вторичном рынке РФ выросла на 8%. «По Росстату в 3 квартале 2025 динамика индексов цен оставалась около нулевой/умеренной: индекс цен на вторичном рынке жилья в РФ составил 100,4% квартал к кварталу. Это приводит к расслоению: “чистые” объекты продаются быстрее и ближе к заявленной цене, а квартиры с наследственными рисками, долями, сложными собственниками или частыми переходами права — теряют ликвидность и торгуются сильнее», — дополняет руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers (Москва) Павел Оверченко.
В 2026 году этот разрыв не только сохранится, но и может усилиться. Покупатель все чаще закладывает в цену не только физические характеристики жилья, но и юридическую простоту сделки как самостоятельную ценность.
Разные сегменты — разные сценарии
Прогноз по вторичному рынку корректнее формулировать не в виде одной цифры «по стране», а с учетом местной специфики. В крупных городах и сильных локациях, где сохраняется устойчивый спрос на готовое жилье, вероятен плавный рост цен. Он будет ускоряться по мере удешевления ипотеки и возвращения отложенного спроса. На периферии рынок, скорее всего, останется в режиме бокового движения с активным стремлением к торгу по цене.
В 2025-м мы уже увидели, как при дорогой рыночной ипотеке продавцы не бегут массово «сдавать» цену, а предпочитают ждать и держать объект, если нет острой встречной покупки. В результате предложение по качественной «вторичке» сужается, а это само по себе поддерживает ценник даже при умеренном спросе.Павел Оверченкоруководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers (Москва)
Неликвидные объекты — переоцененные квартиры, проблемная история, конфликтные собственники, спорные перепланировки или слабая транспортная доступность: продолжат влиять на рынок покупателя. Здесь сделки будут заключаться через различные уступки, отсрочки по расчетам и ужесточение условий для продавца, а срок экспозиции самого объекта недвижимости будет удлиняться.
Риски и их последствия
Отдельного внимания заслуживает риск-сценарий. Если инфляция окажется устойчивее ожиданий, а ставки будут снижаться медленно, массового всплеска спроса на вторичке не произойдет. В этом случае цены продолжат «ползти» вверх, но главным образом за счет сокращения предложения хороших объектов и удорожания альтернативных покупок. Обороты рынка останутся сдержанными, а рост цен — точечным.
При более быстром смягчении политики возможна ускоренная реализация отложенного спроса. В условиях ограниченного предложения качественной вторички это способно заметно подтолкнуть цены именно в ликвидных сегментах, тогда как проблемные объекты по-прежнему будут продаваться с дисконтом.
2026 год для вторичного жилья выглядит годом умеренного роста и жесткой сегментации. Основной драйвер — доступность ипотеки, второстепенные — дефицит ликвидных объектов, поведение продавцов и рост требований к юридической чистоте. Чем более прозрачна квартира и понятнее собственник, тем выше вероятность, что она будет дорожать быстрее рынка.
Тем не менее, вторичное жилье также имеет ценное преимущество, а именно — зачастую намного более доступные цены. Многие клиенты выбирают именно «старый фонд», так как даже с помощью ипотечного плеча не способны позволить себе новостройки. Кроме того, на вторичном рынке с каждым годом появляется все больше готовых новостроек от собственников, которые успешно конкурируют с жилыми комплексами от девелоперов. В домах, введенных в эксплуатацию, клиенты уже не могут рассчитывать на рост цены квадратного метра в среднем на 15−20% в год.Руслан Сырцовуправляющий директор компании «Метриум»
Рынок стал спокойнее и рациональнее. Вторичное жилье в 2026 году не обещает резких скачков, но предлагает понятную логику движения, в которой выигрывают не те, кто ждет чуда, а те, кто трезво оценивает качество актива и условия сделки.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
Узнать больше по темеЛиквидность: что это, зачем нужно и как рассчитать В современном финансовом мире скорость и простота конвертации активов в наличные средства играют решающую роль. Этот показатель называется ликвидностью, он важен как для частных инвесторов, так и для крупных компаний, так как влияет на стратегическое планирование. С помощью эксперта рассмотрим, какие факторы повышают ликвидность, и почему она играет столь значимую роль в экономике.Читать дальше